Asuntosanaston ABC

Asuntokaupan keskeisimmät termit ja käsitteet

Jokaisen asunnonostajan kannattaa perehtyä asuntokaupassa käytettäviin käsitteisiin. Olemme koonneet tähän niistä keskeisimmät.

Suunnitteilla tai tulossa oleva kohde

Kohteen suunnittelu on käynnistynyt ja kerromme tulevista hankkeistamme usein jo suunnittelun alkuvaiheessa.

Ennakkomarkkinoitava kohde

Ennakkomarkkinoinnilla selvittämme, kuinka kiinnostuneita asunnonostajat ovat tulevasta kohteesta. Ennakkomarkkinointi aloitetaan, kun alustavat asuntokohtaiset tiedot ovat jo selvillä, mutta lopullista päätöstä kohteen aloittamisesta ei ole vielä tehty.

Varausmaksu

Ennakkomarkkinoitavan asunnon varaamisesta laadimme varaussopimuksen ja sopimuksen vakuudeksi sinun tulee maksaa varausmaksu, joka voi olla enintään 4% kauppahinnasta. Varaus ei ole vielä tässä vaiheessa sitova, mutta näin voit varmistaa, ettei mieleistäsi asuntoa tarjota muille ostajille. Voit milloin tahansa perua varauksesi ilmoittamalla siitä kirjallisesti meille, niin palautamme sinulle varausmaksun täysimääräisenä. Varausmaksu ei myöskään takaa sitä, että ennakkomarkkinointavan kohteen rakentaminen aloitetaan. Jos kohteeseen ei tule riittävästi varauksia tai jostain muusta syystä rakentamista ei aloiteta, niin tällöin myös varausmaksu palautetaan sinulle täysimääräisenä.

Kun rakentamispäätös on tehty, niin varaussopimusten jälkeen laaditaan kauppakirja, jossa varausmaksu on osana ensimmäisen erän myyntihintaa.

Rakenteilla/myynnissä oleva kohde

Rakenteilla olevasta asuntokohteesta voit jo ostaa asunnon. Huomioithan, että osa asunnoista on jo varattu ennakkomarkkinoinnin yhteydessä. Vapaista asunnoista ilmoitamme verkkosivuillamme ja asuntoilmoituksissamme tai mahdollisesti yhteistyö kiinteistönvälittäjän sivuilta ja/tai hänen käyttämiltään nettisivustoilta.

Valmistunut kohde

Valmistuneissa kohteissa järjestämme asuntoesittelyn ja näin pääset tutustumaan kohteeseen. Valmiiseen kohteeseen pääset muuttamaan heti kun kauppakirjat on tehty ja kauppahinta on maksettu. Kohteen vapaista asunnoista ilmoitamme verkkosivuillamme ja asuntoilmoituksissamme tai mahdollisesti yhteistyö kiinteistönvälittäjän sivuilta ja/tai hänen käyttämiltään nettisivustoilta.

Käsirahasopimus

Voit varata asunnon tekemällä mieleisestä vapaana olevasta asunnosta käsirahasopimuksen, jonka vakuudeksi maksat siitä käsirahan, jonka suuruus määritellään erikseen. Käsirahasopimus sitoo kaupan molempia osapuolia. Mikäli ostaja peruu kaupan, myyjä pitää käsirahan. Jos kauppa toteutuu, käsiraha lasketaan täysimääräisenä osaksi kauppahintaa.

RS-kohde

Kohdetta, jota myydään jo rakentamisvaiheen aikana, kutsutaan RS-kohteeksi. Kohteiden myynti voi alkaa, kun kohteen RS-sopimus on allekirjoitettu ja turva-asiakirjat on toimitettu turva-asiakirjan säilyttäjälle eli RS-pankille sekä tarvittavat vakuudet on asetettu ostajien ja yhtiön hyväksi.

Myyntihinta

Myyntihinta (= kauppahinta) on summa, joka sinun tulee ostajana maksaa myyjälle, kun kauppa toteutuu. Mikäli olet maksanut aikaisemmin varausmaksun tai käsirahan, niin se on osana ensimmäisen erän myyntihintaa. Myyntihinta maksetaan erikseen määritellyn maksusuunnitelman mukaisissa erissä, talon rakentamisen aikana.

Velaton myyntihinta ja yhtiölainaosuus

Asunnon velaton myyntihinta kertoo huoneistosta maksettavaa kokonaishintaa. Velaton hinta on siis myyntihinta, jonka päälle lisätään ostettavan asunto-osakkeen osuus yhtiölainasta.

Huoneistokohtainen yhtiölainaosuus on mahdollista maksaa pois valmistumisen yhteydessä. Silloin voit maksaa joko koko summan kerralla tai mahdollisesti vain osan yhtiölainaosuudesta. Mikäli et halua lyhentää huoneiston lainaosuutta, huoneistostasi peritään pääomavastiketta valmistumisesta alkaen. Usein yhtiölainaan on sovittu muutaman vuoden lyhennysvapaa, jolloin maksetaan vain yhtiölainan korkoa ja lyhennykset alkavat vasta myöhemmin.

Vuokratontti

Taloyhtiö on tehnyt vuokranantajan kanssa maanvuokrasopimuksen, jossa kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi vuokralle korvausta vastaan.

Valinnainen vuokratontti

Taloyhtiö on tehnyt vuokranantajan kanssa maanvuokrasopimuksen sekä siihen liittyvän kiinteistökaupan esisopimuksen. Tällöin vuokralaisella eli asunto-osakeyhtiön osakkailla on oikeus vuokrasuhteen aikana ostaa vuokranantajalta kiinteistökauppana määräosa vuokrakohteesta. Vuokrakohteen perittävää vuokraa alennetaan samassa suhteessa kuin vuokralainen on lunastanut ja maksanut vuokranantajalle lunastamiaan määräosia. Osakas joka lunastaa huoneistoon kohdistuvan vuokratonttiosuuden vapautuu kuukausittain perittävästä tontinvuokra vastikkeen maksamisesta.

Varainsiirtovero ja ensiasunnon ostaja

Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 2% asunnon velattomasta hinnasta. Myös autopaikkaosakkeesta tulee maksaa 2%:n varainsiirtovero. Vero maksetaan erillisellä lomakkeella verottajalle kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden (=valmistumispäivä) siirtymisestä. Omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on maksettu kokonaan. Varainsiirtovero lomakkeen ja maksukuitit saat meiltä kaupanteon yhteydessä.

Kun varainsiirto on maksettu, siitä annetaan selvitys asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle tai hallitukselle. Vasta selvityksen jälkeen ostaja merkitään asunto-osakeyhtiön osakasluetteloon. Ilman selvitystä osakasmerkintää ei voida tehdä.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli kaikki alla mainitut ehdot täyttyvät:

  • Omistat asunnosta vähintään puolet.
  • Olet täyttänyt 18 vuotta, mutta et vielä 40 vuotta ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
  • Asunto tulee omaan käyttöösi, ja muutat siihen kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
  • Et ole aikaisemmin omistanut vähintään 50 prosenttia asunnosta tai asuinrakennuksesta.

Myös ensiasunnon ostajien, jotka ovat oikeutettuja varainsiirtoverovapauteen, tulee toimittaa verottajalle ilmoitus varainsiirtoverosta, jossa on selvitys verovapauden edellytyksistä.

Varainsiirtoverosta saatte lisätietoa verotoimistostanne tai verohallinnon internet-sivuilta osoitteesta www.vero.fi.

Ennakkotarkastus

Ennen valmistumista järjestämme sinulle tulevan kotisi ennakko- ja/tai lopputarkastustilaisuuden. Tarkastustilaisuudessa saat mukaasi lomakkeen, johon voit merkitä asunnossa mahdollisesti vielä olevat puutteet. Mahdolliset puutteet pyrimme korjaamaan kuntoon ennen tulevaa muuttopäivääsi. Sellaiset virheet, jotka eivät suoranaisesti haittaa asumista, siirretään usein korjattavaksi vuosikorjausten yhteyteen. Tästä tilaisuudesta saat lisätietoja valmistumiskirjeessä tai erillisellä kirjeellä.

Hallinnonluovutuskokous

Noin 2-3 kuukauden kuluttua kohteen valmistumisesta pidetään tärkeä yhtiökokous, jota kutsutaan hallinnonluovutuskokoukseksi. Kutsu kokoukseen postitetaan osakkeenomistajille hyvissä ajoin ennen kokousta. Tässä kokouksessa asunto-osakeyhtiön hallinta siirtyy rakennuttajalta asunnon ostajille eli osakkaille. Tämä on uusien asukkaiden ensimmäinen yhteinen kokoontuminen, jossa mm. valitaan yhtiölle hallitus. Lisäksi kokouksessa jaetaan paljon tärkeää tietoa taloyhtiöstä ja asumiseen liittyvistä asioista.

Osakkeenostajien kokous

Kun vähintään 1/4 asunnoista on myyty, kutsumme sinut osakkeenostajien kokoukseen, jossa osakkailla on mahdollisuus valita oma rakennustyöntarkkailija sekä oma tilintarkastaja omiksi edustajiksenne. Päätös valinnasta tehdään tässä kokouksessa.

  • Ylimääräinen tilintarkastaja
    Asuntokauppalain 2 luvun 21 §:n mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita ylimääräinen tilintarkastaja. Ylimääräiselle tilintarkastajalle maksettava palkkio ei sisälly yhtiölle laadittuun taloussuunnitelmaan. Mikäli osakkeenostajat päättävät valita ylimääräisen tilintarkastajan, vastaa yhtiö tilintarkastajan palkkiosta. Ylimääräisellä tilintarkastajalla on myös oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys.
  • Rakennustyön tarkkailija
    Asuntokauppalain 2 luvun 22 §:n mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija. Tarkkailijan tehtävänä on seurata, että taloyhtiön rakennus valmistuu urakkasopimuksen mukaisesti. Tarkkailijalla on asuntokauppalain mukaan oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tarkkailijalle maksettava palkkio ei sisälly taloyhtiölle laadittuun taloussuunnitelmaan. Mikäli osakkeenostajat päättävät valita rakennustyön tarkkailijan vastaa taloyhtiö tarkkailijan palkkiosta.

Vastikkeet

Uudiskohteessa yhtiön RS-taloussuunnitelmassa on esitetty arvio yhtiön tulevista vastikkeista. Kyseessä on arviot, koska aikaisempaa tietoa ei ole käytössä ja yhtiön sekä osakkaiden kulutustottumukset saattavat vaikuttaa lopulliseen hoitovastiketasoon. Pääomavastike on arvioitu RS-taloussuunnitelman laatimishetkellä, arvioinnissa käytetty taso ilmenee kohteen taloussuunnitelmasta tai sen liitteestä.

Hoitovastike

Hoitovastiketta kerätään yhtiön hoitokulujen kattamiseksi. Hoitovastikkeella katetaan mm. taloyhtiön hallinto-, käyttö-, huolto-, lämmitys-, sähkö-, jätehuolto-, vakuutus-, kiinteistövero ja muut hoitokulut.

Pääomavastike

Taloyhtiön yhtiölainan asuntokohtaista osuutta maksetaan pääomavastikkeella. Asunnon ostaja voi maksaa oman osuutensa taloyhtiön lainasta yleensä osina tai kertamaksuna. Varmista asia myyjältämme tai taloyhtiön isännöitsijältä.

Mikäli et halua lyhentää huoneiston lainaosuutta, huoneistostasi peritään pääomavastiketta valmistumisesta alkaen. Usein yhtiölainaan on sovittu muutaman vuoden lyhennysvapaa, jolloin maksetaan vain yhtiölainan korkoa ja lyhennykset alkavat vasta myöhemmin.

Tontinvuokravastike

Mikäli asunto-osakeyhtiö on rakennettu ns. perinteiselle vuokratontille, sisältyy tontin vuokra yleensä kohteen hoitovastikkeeseen.

Jos yhtiön rakennukset ovat ns. valinnaisella vuokratontilla, niin asunnon ostajat maksavat omaa osuuttaan vuokratontin kuluista tontinvuokravastikkeella, mikäli huoneistoon kohdistuvaa tonttiosuutta ei ole lunastettu.

Yhtiövastike

Yhtiövastike on yhteisnimitys yhtiössä perittävistä vastikkeista, se voi siis pitää sisällään hoito-, pääoma- ja tontinvuokravastikkeen.

Lisäksi yhtiössä voidaan periä vesimaksuennakkoa tai erillisiä käyttökorvauksia kuten esimerkiksi autopaikka-, saunamaksuja ym.